近期美国商业地产危机席卷德国银行业，但这还不是最糟糕的，德国国内地产“慢性”崩盘对银行的威胁更大。

据媒体周二报道，德国银行绝大部分房地产风险在该国国内，德国楼市迄今为止还没有出现急剧调整，可能是德国独特估价方式保护其贷款人和投资者免受直接打击。

此前文章指出，美国商业地产危机仍在德国银行业蔓延，德国Deutsche Pfandbriefbank（PBB）银行宣布增加风险拨备后，对冲基金做空押注创历史新高，此前德意志银行宣布在去年第四季度增加了1.23亿欧元的拨备。

德国奥斯纳布吕克大学经济学教授Valeriya Dinger指出：

这绝对不仅仅是美国的问题，即使不存在系统性风险，如果看到德国银行对其国内商业房地产风险敞口进行贷款损失拨备，我也不会感到惊讶。

欧央行一些高级官员表示，在审查整个地区银行的风险时，德国将不可避免地成为关注焦点。在欧盟国家中，德国与法国银行拥有最多的商业房地产贷款，而这些贷款中的不良贷款比例正在上升。

一、独特估价方式掩盖“慢性”崩盘事实

随着Signa集团、Adler Group等房地产所有者被迫出售房地产，一场“慢性”房地产崩盘可能加速，给那些在救助后刚刚步入正轨的中小型贷款机构带来沉重负担。

目前被标记为不良贷款的比例较低，部分原因是德国房地产估价师采用了一种长期的方法，由于大多数投资者不会在市场下跌时抛售，这种方法可以平滑定价的变化。与美国或英国等国相比，德国银行也较少定期更新其融资建筑的估值，因此问题可能会被掩盖更长时间。

一些规则进一步减少问题的暴露，比如允许小型银行将一些证券按市值计价，这可能使投资者更难了解银行的最新财务状况。最近监管机构一直在敦促贷款机构为潜在损失做好准备，欧央行推动贷款机构利用去年的部分丰厚利润来建立准备金。

二、德国写字楼价值大跌

随着买家愿意支付的价格与卖家为偿还贷款所需的价格之间的差距不断扩大，德国商业地产的价值备受争议。

德国抵押贷款银行协会VDP公布的一项指数显示，去年写字楼价值下降了10%，为2003年开始收集数据以来最大降幅。该指数完全基于已完成的交易，而在最近的市场下跌中，交易已接近枯竭。

研究机构Green Street指数基于目前正在谈判的交易，该公司估计，自2022年第一季度以来，写字楼市场价值已暴跌36%，慕尼黑等一些城市的跌幅甚至更大。

惠誉评级周一发布的一份报告指出：

如果银行的内部估值被证明过于乐观，或者落后于市场情绪，那么贷款减值费用可能会大幅增加，预计到2025年，贷款人的风险损失仍将居高不下。